La loi de finances pour 2026, définitivement adoptée le 2 février 2026, crée un nouveau statut de bailleur privé. Ce dispositif permet à certains propriétaires qui louent des logements nus à usage de résidence principale d’amortir fiscalement le coût d’acquisition de leur bien. Comment fonctionne ce nouveau régime et à quelles conditions peut-on en bénéficier ?
L’amortissement dans le neuf
Pour les investissements dans le neuf, le dispositif prévoit un amortissement annuel du prix d’acquisition du logement net de frais, fixé à :
- 3,5 % pour un logement à loyer intermédiaire,
- 4,5 % pour un logement social,
- 5,5 % pour un logement très social.
Les amortissements sont plafonnés à 8 000 € par an et par foyer fiscal. Ce plafond est porté à :
- 10 000 € si au moins la moitié des revenus bruts issus des logements amortis proviennent de logements sociaux ;
- ou 12 000 € si au moins la moitié des revenus bruts issus des logements amortis proviennent de logements très sociaux.
L’amortissement dans l’ancien
L’amortissement est également possible dans l’ancien, sous réserve notamment que le logement acquis fasse ou ait fait l’objet de travaux lourds représentant au moins 30 % du prix d’acquisition.
Le taux d’amortissement annuel du prix d’acquisition du logement net de frais, majoré le cas échéant du montant des travaux, est fixé à :
- 3 % par an pour un logement à loyer intermédiaire,
- 3,5 % pour un logement social,
- 4 % pour un logement très social.
Les plafonds applicables sont les mêmes que pour les logements neufs.
Quelles conditions complémentaires doivent être respectées ?
L’amortissement n’est possible que si les conditions suivantes sont remplies :
- le logement doit être situé dans un bâtiment d’habitation collectif,
- il doit être donné en location à titre de résidence principale,
- le propriétaire doit s’engager à le louer pendant au moins 9 ans,
- des plafonds de loyer et de ressources doivent être respectés.
Comment bénéficier de l’amortissement ?
Pour bénéficier de l’amortissement, le contribuable doit exercer une option lors du dépôt de la déclaration des revenus :
- de l’année d’achèvement du logement (ou des travaux, pour les logements anciens),
- ou de son acquisition si elle est postérieure.
Cette option est irrévocable pour le logement concerné. Elle comporte l’engagement du propriétaire de louer le logement nu à usage d’habitation principale à une personne autre qu’un membre de son foyer fiscal et qu’un parent ou allié jusqu’au 2e degré inclus.
Bon à savoir : par 2e degré, on entend les petits-enfants et les grands-parents ainsi que les frères et sœurs.
Quels investissements sont concernés ?
Ce statut s’applique aux acquisitions de logements ou, pour les logements que le contribuable fait construire, aux dépôts de demande de permis de construire réalisés entre le lendemain de la publication de la loi de finances pour 2026 et le 31 décembre 2028.
À RETENIR : La création du statut de bailleur privé dans la loi de finances pour 2026 ouvre une nouvelle voie d’optimisation fiscale pour les propriétaires qui louent certains logements nus à usage de résidence principale. Compte tenu de la nouveauté du dispositif et des conditions pour en bénéficier, votre notaire est votre interlocuteur privilégié pour sécuriser votre projet d’investissement locatif.
